Close
Свяжитесь с нами удобным способом
Telegram
WhatsApp
Mail
Phone

Риски при покупке квартиры: когда нужна особая проверка

Бывают случаи, когда суд признает сделку по покупке квартиры недействительной. Чтобы этого не произошло, перед покупкой нужно проверить условия продажи и учесть риски. Разберем ситуации, когда важно уделить повышенное внимание к документам.
Погашенная ипотека
Если квартира была куплена в ипотеку и кредит погашен, то важно выяснить, положен ли семье материнский капитал. Если положен, то нужно запросить у продавца справку о состоянии счета мат. капитала.
Бывает так, что люди погасили часть ипотеки мат. капиталом, а детей не наделили долями в квартире. Это нарушение прав несовершеннолетних. В таком случае сделку по покупке квартиры могут оспорить.
В блоге мы рассказывали историю наших клиентов о неудачном использовании мат. капитала.
Дубликаты документов
Если при покупке квартиры вам показывают дубликат договора купли-продажи, это повод насторожиться. Вам могут продавать жилье, которое продавцу не принадлежит.

Бывают случаи, когда собственник живет за границей и сдает квартиру в Москве. Мошенник под видом арендатора заказывает дубликаты правоустанавливающих документов, а затем по поддельному паспорту продает квартиру.
Когда обман вскрывается, предыдущий собственник обращается в суд. Последнего покупателя лишают квартиры.
Неработающий пенсионер
Если пожилой человек продает единственное жилье, но не покупает взамен другое, то это зона риска.

Часто бывает, что его родственники оспаривают сделку по состоянию здоровья. Они могут заявить в суде, что пожилой человек не отдавал отчета в своих действиях. В итоге суд может отменить сделку.
Наследство
Если квартира передана по наследству — и особенно менее 3-х лет назад, то есть риск, что появятся другие наследники, о которых не говорит или не знает продавец. Проверить всех потенциальных наследников невозможно. Например, могут появиться внебрачные дети, которые будут претендовать на свою долю в квартире.
В наследстве есть обязательные доли, которые по закону имеют право получить несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруги и родители, иждивенцы. Закон гарантирует им долю наследства, даже если в завещании этого не указано.
Бывают случаи, когда в договоре занижена цена квартиры. Если сделку расторгнут другие наследники, то покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре.
Рента
Человек заключает договор ренты с другим лицом и передает ему в собственность квартиру. Рентодатель платит ежемесячно денежную сумму или оказывает услуги по уходу.

Пока рентополучатель жив, квартира переходит в собственность рентодателя. В Росреестре есть обременение: пока жив рентополучатель, он не может совершать сделок с квартирой. Когда человек умирает, обременение снимается и рента считается исполненной. Квартиру можно продавать.
Риск в том, что здесь могут появиться наследники, которые обратятся в суд и оспорят сделку по состоянию здоровья родственника. Они могут заявить, что человек не осознавал своих действий, когда заключал договор ренты. Сделку могут расторгнуть.
Свежий договор купли-продажи
Если договору меньше года, нужно выяснять у продавца причины продажи квартиры. Недобросовестные продавцы часто делают несколько перепродаж, чтобы скрыть мошеннические схемы.

Важно проанализировать все детали сделки, убедиться в правдивости объяснений продавца.
Приватизация
Есть два важных момента.
1
Перед приватизацией выписали несовершеннолетних детей
Если квартиру приватизировали на взрослых, а детей не наделили правом собственности, то по закону это нарушение имущественных прав детей. По достижении 18 лет дети могут оспорить приватизацию, и суд будет на их стороне.
Важно проверить архивную выписку из домовой книги о том, что на момент приватизации не было детей, которых выписали из квартиры.
2
Отказник в приватизации (взрослый член семьи)
Если квартиру приватизировали и один из прописанных в ней участников отказался от своей доли собственности, то этот участник имеет бессрочное право пользования квартирой.

При покупке такой квартиры важно убедиться, что отказник в приватизации сделал два шага:
 — снялся с регистрационного учета (выписался в другое жилье)
 — написал нотариально заверенное заявление о том, что он прекращает бессрочное право пользования
Если человек не сделал этих шагов, то покупать квартиру опасно. После совершения сделки отказник может заявить о своих правах пользования квартирой, а выписать его по суду будет очень сложно.
Покупка у юрлица
Обычно покупатель не видит, как генеральный директор подписывает договор купли-продажи. Ему приносят уже подписанные в кабинетах начальства документы. Есть риск, что договор подпишет не уполномоченное лицо, а, например, его заместитель. Такую сделку можно расторгнуть.

Поэтому обеим сторонам важно подписывать договор в присутствии друг друга.
Есть также риск, когда учредителей несколько. Учредители организуют собрание, где решают продать квартиру. Покупатель не видит процесса подписания, и бывают случаи, когда подделывают подписи других учредителей. Это основание для расторжения сделки.
Продажа по доверенности
Продавец может в любой момент отозвать у нотариуса доверенность на продажу квартиры. И знать об этом будет только нотариус. На самой доверенности никаких отметок не ставят.

Доверенность должна быть действительна на каждом из этапов:
 — подписание договора купли-продажи
— регистрация квартиры
— подписание передаточного акта

Важно, чтобы доверитель был жив. Должно быть понятно, почему квартира продается по доверенности. Если человек не в живых, доверенность автоматически прекратила свое действие. Такую сделку можно оспорить.
Бывают случаи, когда доверитель оспаривает сделку из-за того, что не получил денег от доверенного лица. Чтобы исключить такой риск, важно провести безналичный расчет на счет доверителя, а не поверенного. Тогда у вас будет доказательство перевода денег продавцу.
Итог
Перед покупкой квартиры нужно провести юридическую проверку документов. Нельзя верить на слово продавцу. Если сомневаетесь в надежности сделки, проконсультируйтесь с юристами. В дальнейшем это поможет избежать многих проблем.