Пошаговый план покупки и продажи квартиры
Любая сделка с недвижимостью — это сложный и ответственный процесс, к которому нужно относиться с особой внимательностью. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.
Чтобы ничего не упустить, мы составили самое полное пошаговое руководство, которое упорядочит все этапы.
Чтобы ничего не упустить, мы составили самое полное пошаговое руководство, которое упорядочит все этапы.
Этапы покупки квартиры своими силами
Планирование покупки
Изучите предложения рынка недвижимости и определите бюджет на покупку квартиры, который соответствует вашим требованиям- Проанализируйте перспективы изменения цен на рынке недвижимости, чтобы определить наилучшее время для покупки. В этом вам помогут консультации в агентствах недвижимости или с независиммыми агентами
- Если нужен кредит — определите необходимую сумму
- Сравните программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки и выберите оптимальную
Поиск и подбор квартиры
- Подберите варианты квартир для просмотра по интернет-базам, например, на ЦИАН
- Организуйте просмотры квартиры — согласуйте дату и время
- Выберите объект и поторгуйтесь с собственником. Изучите все предложения рынка, чтобы определить максимальный размер торга выбранного варианта
- Изучите репутацию дома на форумах в интернете. По возможности познакомьтесь с потенциальными соседями, пройдите до квартиры пешком по лестнице, посмотрите подъезд
- Выясните перспективы развития района (не будет ли проходить под окнами трасса)
Подготовка к сделке
- При определении объекта покупки, зафиксируйте свои условия и интересы в авансовом соглашении:
цена и порядок оплаты- сроки совершения сделки
- место совершения сделки (кто выбирает нотариуса, проверка деловой репутации нотариуса)
- порядок оформления договора купли-продажи
- сроки и порядок освобождения помещения
- размер задатка, аванса или иного обеспечительного платежа
- юридическая чистота объекта
- наличие долгов по объекту и порядок их погашения
- дополнительные условия (контроль физического освобождения, перечень предметов и мебели, которые останутся в квартире)
- Если у вас ипотека, согласуйте выбранный объект с банком, страховой компанией. Сделайте оценочный альбом
- Узнайте, кто обслуживает дом и каков размер ежемесячных платежей
- Получите документы, подтверждающие юр. чистоту квартиры
- Подготовьте гарантии обеспечения жильем несовершеннолетних и недееспособных (перерегистрация к родственникам, оформление прав собственности на другое жилье, иные варианты)
- Составьте опись имущества, входящего в стоимость квартиры
- Проверьте и подготовьте все документы:
- паспорт продавца (менялся ли в 45 лет, согласие супруга или брачный договор, проверьте на сайте Росреестра наличие записи о недвижимости)
- наличие/отсутствие прав третьих лиц на квартиру
- дееспособность продавцов квартиры
- наличие/отсутствие арестов, запретов, обременений на квартиру
- наличие/отсутствие прав несовершеннолетних лиц на квартиру
- использовался ли при покупке квартиры материнский капитал и все ли члены семьи были наделены собственностью
- нотариальные и иные действия по предыдущим сделкам
- проверьте продавца на банкротство
- долговые обязательства продавца (оплата долгов по кредитам; погашение долгов по коммунальным услугам, электроэнергии, телефону; отсутствие задолженностей перед судебными приставами)
- находится ли дом в плане на снос или реконструкцию
Организация и проведение сделки
- Официально уведомьте продавца о дате сделки
- Проведите переговоры с участниками сделки (продавец, контрагенты, юрист продавца, банк)
- Соберите и подготовьте пакет документов
- Составьте договор, акты приема-передачи и сопутствующие документы
- Согласуйте условия доступа к ячейке (аккредитиву)
- Проверьте договор купли-продажи
- Организуйте подписание договора купли-продажи
- Подайте документы на регистрацию
- Проконтролируйте снятие с регистрационного учета бывших продавцов и пользователей квартиры
- Получите документы с регистрации и подтверждение оплаты
- Фактически примите объект
- Подпишите акты приема-передачи
Получите консультацию о покупке и продаже недвижимости
Отправляя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных, защищенных Политикой конфиденциальности
Этапы продажи квартиры своими силами
Оценка и подготовка недвижимости к продаже
- Определите начальную (стартовую) стоимость объекта недвижимости
- Получите оценку рыночной стоимости объекта:
- путем изучения рынка, сравнения с аналогами
- путем получения экспертных оценок в агентствах недвижимости или у независимых агентов
- Подготовьте квартиру к продаже:
- определите лица, которые будут уполномочены заниматься продажей объекта
- определить техническое состояние квартиры
- сделайте косметический ремонт
- наведите и поддерживайте порядок в квартире
- уберите лишние вещи
- замените непрезентабельные предметы интерьера
- приведите в порядок подъезд, лифт и лестничную клетку, на территории возле подъезда
Подготовка документов и погашение задолженностей
- Подготовьте документы, подтверждающие юридическую чистоту объекта (квартиры)
- Получите согласия всех собственников (желательно)
- Соберите, систематизируйте и проверьте документы, необходимые для оформления сделки
- Подготовьте судебные решения в случае их наличия:
- подтверждение прав собственности (при необходимости)
- решение вопросов принудительной продажи через суд (исключительная мера)
- решение вопросов выделения продаваемой части объекта в натуре
- упорядочение других спорных вопросов
- Подготовьте гарантии обеспечения жильем несовершеннолетних и недееспособных:
- перерегистрация к родственникам
- оформление прав собственности на другое жилье
- Погасите долговые обязательства:
- оплата долгов по кредитам
- погашение долгов по коммунальным услугам (электроэнергия, телефон и т. п.)
- решение о механизмах продажи объекта с долгами (оплата долгов покупателем или перевод на него долговых обязательств)
Запуск рекламы и продвижение объекта продажи
- Соберите и систематизируйте информацию о наиболее целесообразных инструментах рекламы объекта
- Выберите несколько предпочтительных рекламных площадок (газеты, журналы, интернет-площадки)
- Спланируйте рекламную кампанию, определите рекламный бюджет
- Придумайте и напишите привлекательные продающие тексты объявлений для различных рекламных площадок
- Подготовьте графические, фото и видеоматериалы:
- нарисуйте план квартиры, дачи, участка для публикации
- подготовьте фотографии объекта для оформления листовок, буклетов, размещения объявлений в интернете
- подготовьте видеоматериалы об объекте (при необходимости)
- Организуйте циклическую публикацию рекламных материалов:
- публикация объявлений в газетах и журналах
- публикация объявлений в базах данных на интернет-площадках
- создание веб-сайта
- визитки объекта и его продвижение
- массовая рассылка рекламы по электронной почте
- распространение рекламных материалов на «столбах, заборах, рекламных досках»
- сопровождение своей информации в базах данных
- контроль выхода опубликованных объявлений
- сбор, систематизация и анализ информации об эффективности различных средств рекламы и самих объявлений
- корректировка содержания объявлений, формы представления и мест размещения
- Организуйте дополнительную эксклюзивную рекламу:
- подготовка макетов для полиграфии
- публикация листовок и брошюр, буклетов, визиток
- публикация листовок и брошюр, буклетов, визиток
Проведение показов и переговоров с покупателями
- Организуйте показы квартиры, дома или дачи потенциальным покупателям, а именно:
- согласуйте дату, время и условия осмотра
- приведите в порядок дом, уберите лишние вещи, освежите воздух, украсьте интерьер цветами и т. д.
- приведите в порядок окружающую территорию (земельный участок, подъезд жилого дома, лестничную площадку)
- временно освободите помещение от людей и домашних животных
- презентуйте объект продажи (квартиру, дом, дачу) покупателю
- Во время поиска покупателя, регулярно проводите анализ процесса продажи объекта недвижимости:
- выявляйте причины низкого спроса на объект
- регулярно отслеживайте конкурентную среду (сколько еще похожих объектов продается
в сегменте, районе) - вовремя меняйте стратегию и тактику продажи
- Проводите переговоры с потенциальными покупателями:
- во время просмотра (первичного, вторичного и т. д.)
- на нейтральной территории
- по телефону, электронной почте и т. п.
- При нахождении покупателя, зафиксируйте свои условия и интересы:
- цену и порядок оплаты
- сроки совершения сделки
- место совершения сделки (кто выбирает нотариуса, проверка деловой репутации нотариуса)
- порядок оформления договора купли-продажи
- сроки и порядок освобождения помещения
- размер задатка, аванса или иного обеспечительного платежа
- юридическую чистоту объекта
- наличие долгов по объекту и порядок их погашения
- дополнительные условия (контроль физического освобождения, перечень предметов и мебели, которые останутся в квартире)
Организация и проведение сделки
- Официально уведомьте покупателя о дате сделки
- Организуйте сделку:
- проведите переговоры с участниками сделки (покупатель, контрагенты, юрист покупателя, банк)
- соберите и подготовьте пакет документов
- составьте договор, акты приема-передачи и сопутствующие документы
- согласуйте условия доступа к ячейке (аккредитиву)
- оплатите проверку купюр на подлинность
- проверьте договор купли-продажи
- подпишите договор купли-продажи
- Организуйте подачу документов на регистрацию
- Фактически передайте объект: подпишите акты приема-передачи
